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全国房价普跌:2015年到底买不买房 ?

发布时间 :  2015/3/20 9:35:00

国家统计局发布消息称:2015年2月份69个城市房价同比下降。很多持币观望者开始纠结:一边是国家对房地产政策将在两会后发生方向性逆转,一边似乎是房价还在惯性下跌,此时到底该入市还是再等待?举棋不定得很呢!

对于这个问题,我们从几个方面进行抽丝剥茧的分析,然后,选择和行动的权利在每个人自己手上。

数据层面的分析,要看同比(与去年同期比),也要看环比(与上月相比)。详情如下:

一、新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况

(一)与上月相比(环比),70个大中城市中,价格下降的城市有66个,上涨的城市有2个,持平的城市有2个。环比价格变动中,最高涨幅为0.2%,最低为下降1.3%。

(二)与去年同月相比(同比),70个大中城市中,价格下降的城市有69个,持平的城市有1个。2月份,同比价格变动中,最高为持平,最低为下降10.8%。

二、二手住宅价格变动情况

(一)与上月相比(环比),70个大中城市中,价格下降的城市有61个,上涨的城市有5个,持平的城市有4个。环比价格变动中,最高涨幅为0.3%,最低为下降1.2%。

(二)与去年同月相比(同比),70个大中城市中,价格下降的城市有69个,上涨的城市有1个。2月份,同比价格变动中,最高涨幅为1.0%,最低为下降14.2%。

虽然不论从同比还是环比看,房价都在持续下跌,但不论是一手还是二手房,环比下跌的数量都比同比下跌的数量少,说明楼市下跌的空间正在减少,正在逐步企稳回暖。

再看链家北京3月份上半月数据:3月前15天,日均带看购房客户6206人,日均带看量仅次于2013年3月份(“国五条”细则发布政策月),3月7日带看购房客户12086人,3月13日带看购房客户11953人,分别为历史第二、第五高(其他TOP5数据发生在2013年3月前后)。

【业绩同比上涨】截止3月15日,链家运营业绩同比去年同期上涨44.3%,买卖业绩同比上涨72.5%。从业绩来看,能感受到市场回暖趋势〔本周(09-15号)链家实际成交量较上周上升36.7%,为去年12月以来的最高水平。〕。

【房源供给充足,成交价格稳定】从链家房源量来看,3月新增房源环比上涨,房源供给充足,成交价格平稳无上涨压力。3月第二周成交均价33711元/平方米,较上周微涨0.8%。

这些数据可以看出,两会后一线城市楼市明显回暖。业绩、带看量上涨、楼价企稳甚至微涨,既有市场因素(节前沉积的购房换房需求开始释放),也有非市场因素(政府出台利好政策、明确支持房地产消费)。

宏观政策层面,2014的“抑制投机投资性需求”变成了2015年的“支持居民自住和改善性住房需求。”总理在3月15日的新闻发布会上,甚至明确表示欢迎外国人到中国置业。笔者“经济越不景气,越依赖房地产”、“只有房地产才能救中国经济”的判断再次应验。未来,减税、降低首套甚至多套房首付门槛等等都有可能。

但是过去持续多年的限购限贷加剧了中小城市楼市的过剩,是一个基本事实,楼市遍地黄金时代已经过去。因此,未来宏观政策也无法改变楼市分化的格局。分化的结果是:

一线城市和部分强二线城市的楼市率先回暖并出现价格上涨。中小城市也不是完全没有机会,因为大量进城人口买不起大中城市房子,目前是租住在城中村或城乡结合部,他们未来势必要回家盖房或买房。城市化的大趋势,不仅人口大量向一线城市集中,城市内部(包含中小城市内部)集中化的趋势也很明显。因此,小城市中心城区不是没有机会。

有人说中国已经从“印钞票保增长”的时代,切换到“印股票稳增长”的时代,楼市资金必然流向股市。所以,楼市的好日子结束了。本人不同意这个观点,继续坚持笔者2014年底提出的“泡沫是消化泡沫的唯一办法”这个持之以恒的观点。这方面,政府的态度其实很清晰。中国人民银行行长周小川2015年3月6日在北京表示,不要过分强调把广义货币(M2)控制在某个数值上,还是要看实体经济的最终目标。“比如说就业、经济增长、通货膨胀,把这些目标看得更重一些。M2有一个数字,但是也要保持灵活性。”此前一天,国务院总理李克强5日在政府工作报告中在谈到今年政府工作时提出,广义货币M2预期增长12%左右,在实际执行中,根据经济发展需要,也可以略高些。

显然,用泡沫消化泡沫不是三年五年能完成的任务,而是一个温水煮青蛙的长期过程。

而中国股市真正的机会只在一级市场,现在老百姓炒来炒去的二三级市场,散户是赚不到钱的。而一级市场的信用建设和信息透明度问题,将是掣肘股权市场的一大硬伤。过去楼市一调控,亲友兄弟姐妹集资还倒了一大片、尚且面临着巨量的信息不对称,何况未来面对陌生市场?

综上所述,未来普通老百姓抵御通胀的工具,归根结底还是只有房地产。房地产具有无可替代的唯一性。每个人根据自己的实力,在全国范围内寻找匹配自身的优质或相对优质资产,一定要买有人愿租有人愿意接手的房子,方为上策。不管股市如何疯狂,都别被“卖房炒股”的说法忽悠了,选择自己最安全、最能掌控的资产,比什么都更重要。至于入市时机,抱着长期持有的态度,抱着没有几个人能够抄到最底的态度,现在就好。

还有一个时代大背景利好房地产:工业革命前1800年,人均GDP只增长了50%;工业革命后的180年间,人均GDP涨了8倍。互联网带动的第2次革命,18年财富涨10倍不是神话。因此不要总认为自己没钱别人也没钱。

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